Welche Dokumente brauche ich?
Kaufinteressenten für Mehrfamilienhäuser sind in der Regel überwiegend renditeorientiert und fordern für Verhandlungen noch mehr Unterlagen, als bei anderen Immobilien.
Dazu zählen z. B.:
- Flurkarte
- Grundrisse
- Versicherungsnachweise
- Unterlagen zur Substanz
- Belege der letzten Modernisierungsmaßnahmen
- Mietverträge
- Protokolle der Kommunikation mit Mietern
- Verträge und Leistungsnachweise von Verwaltungen, Hausmeistern etc.
- Energieausweis
- usw.
Worüber muss ich mir vor dem Verkauf Gedanken machen?
Belege über Mieteinnahmen verraten Kaufinteressenten ihre künftige Rendite. Ein häufiger Mieterwechsel führt zu Fragen nach dem Grund und gekürzte Mieten können auf Probleme mit der Wohnqualität/Bausubstanz hindeuten. Auch auf folgende Fragen sollten Sie vorbereitet sein oder sie von Experten wie uns beantworten lassen:
- Wie sieht die Mieterstruktur aus?
- Wie alt sind die Mieter?
- Wann könnten unter Umständen Wohnungen frei werden?
- Wann erfolgte die letzte Mieterhöhung?
- Bestehen gegebenenfalls Rechtsstreitigkeiten, die Mietanpassungen behindern?
Welche Sanierungsmaßnahmen sollte ich nachweisen?
Der Zustand Ihres Mehrfamilienhauses hat erheblichen Einfluss auf seinen Wert. Im Idealfall weisen Sie deshalb alle Sanierungsmaßnahmen mit entsprechenden Dokumenten nach und haben so wichtige weitere Argumente bei Verhandlungen.
Relevante Bereiche:
- Baujahr und Wartungszustand der Heizungsanlage
- Zustand der Bedachung und Nachweis von Sanierungen
- Alter und Zustand sämtlicher Fenster und Türen
- Wasserleitungen und Elektroinstallationen
- Zustand von Keller und – falls vorhanden – Dachboden
- Design und Alter der Badezimmer
- Einbauküchen und weitere Ausstattungsdetails
Welche Rechte haben die Mieter?
Das Bürgerliche Gesetzbuch besagt, dass Käufer einer vermieteten Immobilie an die bestehenden Mietverträge gebunden sind. Die Mieter sind also nicht der Gefahr ausgesetzt, dass ihre Mietverträge unmittelbar nach dem Mehrfamilienhausverkauf gekündigt werden.
Wenn Sie die Wohnungen Ihres Mehrfamilienhauses einzeln verkaufen, gilt sogar eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. Und Sie müssen bei einem solchen Einzelverkauf den Mietern ein Vorkaufsrecht einräumen. Nehmen Sie am besten verbindliche Regelungen zu offenen Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen und Kautionsrückzahlungen in den Kaufvertrag auf, um späterem Ärger mit Käufer und Mietern vorzubeugen.
Möchten Sie auf Nummer sicher gehen, dass Sie keine Mieterrechte verletzen und einen einwandfreien Kaufvertrag bekommen, beauftragen Sie uns mit dem Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses und wir sorgen von A bis Z für einen reibungslosen Ablauf.
Welche Chancen bietet ein Mietaufhebungsvertrag?
Wenn Sie sich einen höheren Kaufpreis für Ihr Mehrfamilienhaus versprechen, wenn es nicht vermietet ist, können Sie Ihren Mietern gegebenenfalls einen Mietaufhebungsvertrag anbieten. Unterschreiben Ihre Mieter, haben sie zwar kein Anrecht auf eine Entschädigung durch sie. Aber eine in Aussicht gestellte Prämie, welche die Kosten für Umzug & Co. abdeckt, kann hier ein attraktiver Anreiz sein.
Inhalte eines Mietaufhebungsvertrages:
- genaue Bezeichnung des Mietverhältnisses
- Namen der Vertragsparteien
- Adresse der Immobilie (bei Wohnungen auch Wohnungsnummer)
- gegebenenfalls Nachmieter-Nennung
- Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses
- Formulierung, dass §545 BGB (Verlängerung des Mietverhältnisses, falls der Mieter nicht auszieht) nicht zur Geltung kommt
- Regelung über den Immobilien-Zustand bei Übergabe (z. B. besenrein)
unter Umständen getroffene Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen, Betriebskostenabrechnung,
- Rückbaumaßnahmen, Rückzahlung der Mietkaution etc.
- gegebenenfalls Höhe der Nutzungsentschädigung bei verspäteter Übergabe der Immobilie
- gegebenenfalls Abfindungs- oder Ausgleichszahlungen an den Mieter bzw. Aufwendungsersatz an den Vermieter
Benennen Sie Leistungs- und Zahlungsansprüche detailliert im Mietaufhebungsvertrag. Halten Sie den Grund des Anspruchs und die Zahlungsmodalitäten einschließlich Fristen, Leistungs- bzw. Zahlungsempfänger, Bankverbindung, Zahlungsart etc. fest. Prüfen Sie im Vorfeld, ob es angezeigt ist, dass beide Parteien auf ein Widerspruchsrecht verzichten und nehmen Sie gegebenenfalls eine entsprechende Formulierung mit in den Mietaufhebungsvertrag auf. Auch eine Vereinbarung, dass mit dem Mietaufhebungsvertrag sämtliche gegenseitigen Ansprüche beglichen sind, ist sinnvoll.
Welche Vorschriften gelten für Besichtigungen?
Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen wollen, müssen Sie sich für Besichtigungen mit den aktuellen Mietern absprechen. Als Vermieter sind Sie oder der Makler, der Sie vertritt, berechtigt, die Wohnungen für eine Besichtigung zu betreten, wenn Sie sich an folgende Rahmenbedingungen des Gesetzgebers halten:
- Durchführung von Besichtigungen zu angemessenen Tageszeiten zwischen 10 Uhr und 13 Uhr sowie 16 und 18 Uhr
- Ausführung von Besichtigungen nur in Ausnahmefällen an Sonn- und Feiertagen
- Ankündigung des Besichtigungstermins bei Ihren Mietern idealerweise 14 Tage, aber mindestens 24 Stunden vorher und Durchführung nur nach erfolgter Bestätigung
- Berücksichtigung der Urlaubszeiten Ihrer Mieter
Beachten Sie auch, dass Ihre Mieter nicht verpflichtet sind, ihre Wohnungen ständig für Besichtigungen zu öffnen. Ein entsprechendes Gerichtsurteil sagt, dass der Mieter seine Pflicht diesbezüglich bereits erfüllt hat, wenn er die Wohnung einmal wöchentlich für zwei Stunden für Besichtigungen zur Verfügung stellt.
Auch auf folgende Fragen sollten Sie vorbereitet sein oder sie von Experten wie uns beantworten lassen:
- Wie sieht die Mieterstruktur aus?
- Wie alt sind die Mieter?
- Wann könnten unter Umständen Wohnungen frei werden?
- Wann erfolgte die letzte Mieterhöhung?
- Bestehen gegebenenfalls Rechtsstreitigkeiten, die Mietanpassungen behindern?
- Welche Sanierungsmaßnahmen sollte ich nachweisen?
Der Zustand Ihres Mehrfamilienhauses hat erheblichen Einfluss auf seinen Wert. Im Idealfall weisen Sie deshalb alle Sanierungsmaßnahmen mit entsprechenden Dokumenten nach und haben so wichtige weitere Argumente bei Verhandlungen.
Profitieren Sie von unserem Fachwissen
Beauftragen Sie gern unsere erfahrenen Mitarbeiter mit dem Verkauf Ihres vermieteten Mehrfamilienhauses. Wir stellen durch entsprechendes Fachwissen und eine einwandfreie Organisation unter anderem sicher, dass Besichtigungen für alle Seiten so zufriedenstellend wie möglich verlaufen.
